2001年10月12日，是我到任重庆市副市长的日子。当时的重庆，GDP（国内生产总值）仅1900多亿元，财政收入不到200亿元，正处在底子薄、矛盾多、任务重的发展“破冰期”。

　　一座烂尾楼，36次上访

　　重庆市委、市政府毗邻办公。报到当天，我路过市委大院，只见门口围着两三百人。把自己安顿好后，我顺口问了一句：“这些上访群众是从哪里来的？”马上有人回答：“是地铁中心花园的上访者。”

　　过了大约一个月，一天下午，我正在单位办公，忽然听到市政府门口吵吵闹闹，起身一看，又是地铁中心花园的上访者。过去一个月了，怎么还没解决？于是，我把当时分管稳定的办公厅副主任叫到办公室。

　　他说：“这个地铁中心花园是1992年开建的房地产项目。1997年，由于开发商资金链断裂，成了烂尾楼，1000多户居民的钱套在了里面。随后4年里，他们36次到市委、市政府上访。市政府大大小小的协调会开了不下20次，大家都感觉很棘手，拿不出有效的解决方案，因此只能暂时把老百姓劝回家。可过一段时间老百姓又会来，如此反复，成了老大难。”

　　我接着问：“按照你掌握的情况，这个项目是否存在严重的资金‘跑路’，就是开发商有没有拿银行贷款去炒股、赌博，造成项目亏空？构不构成刑事案件？”这位同志回答：“开发投资量与实物量大体平衡，开发商的资金基本沉淀在项目上了。”我当即决定：“你通知项目相关单位，包括银行、施工单位、房管局、重庆市建设委员会（简称‘市建委’），还有法院、公安等方面的同志，今晚七点半开会，我先听听情况。”

　　开发商玩的是“空手道”

　　晚上七点半，我一进会议室，就看见房间里满满当当坐了70多个人。我让大家分别发言，报告纠纷的来龙去脉。原来，地铁中心花园的开发商是个小老板，玩的是“空手道”，其本身资金不足，完全靠负债造楼。这个项目位于解放碑，建筑总面积近10万平方米。1992年，重庆工程造价比沿海地区低得多，每平方米仅2000多元，整个项目建完要花2亿多元。那么这个小老板是怎么运作的呢？

　　首先，征地动迁要补偿。他跟居民说：“暂时先不补偿，你们到亲友家里借住，等3年后房子造好了，我给你们分新房。3年过渡期里，我每年再给你们动迁费15％的高利息。”最初3年，大家确实拿到了高利息。

　　其次，工程建设要花钱，他就用土地作为抵押向银行贷款。银行答应贷给他1.64亿元，但要求利息必须是15％，而且放款之初就扣一年利息，即2400多万元，这就是俗称的“砍头债”。他饥不择食，当即答应。

　　最后，还差6000多万元，他就搞售房返租，承诺20％的回报率，这实际上是变相的非法集资。800多户购房者上了套。

　　等勉强凑够了2亿元，他就开工搞建设。但房子刚建到七八层时，建筑施工就用了1亿多元，而支付给动迁群众、售房返租户和银行的高利息，又用去几千万元，资金很快就见底了。1997年，银行起诉到法院，申请冻结资产。老百姓的高利息没了着落，就找开发商算账。后来发现找他没用，就开始上访。

　　打破僵局只能靠重组

　　按照惯常思维，有两种办法。一是把开发商控制住，强制还钱。但现在开发商没有钱。二是为了社会稳定，政府出钱兜底。但当年市级预算内财政收入还不到100亿元，没钱兜底。再说，这么做毫无道理。

　　我边听大家发言，边思考。地铁中心花园位于重庆最好的地段，如果建好，当时可以卖出4亿多元，物有所值。但开发商现在还拖欠银行贷款本金1.64亿元、拆迁户补偿款和售房返租户购房款1.2亿元、施工单位工程款3000万元，加上1997年以后拖欠的银行利息和老百姓的利息、租金6000多万元，总共约3.7亿元。同时，建好房子，后续还得花6000万元。如果有人接手，总计需投入4.3亿元，而房子卖完大体可以回收4亿多元，基本没得赚，哪有人肯干？重组追求的是多方共赢，按照这个逻辑，我提出了解决方案。

　　第一，银行贷款本金要收回，但高利息取消。银行违规放高利贷，本身运作就不规范，理应予以纠正。那天，银行接受了100％还本保息的方案。

　　第二，拖欠施工单位的3000万元工程款必须如数偿还，对此，施工单位当然满意。

　　第三，足额偿还老百姓的1.2亿元补偿款和购房款，但15％-20％的高利息不能作数。按照中央治理金融“三乱”的清偿政策，对售房返租户只能还本。拆迁户则按照补偿款加银行法定利息来清偿。总体上，归还老百姓的部分，连本带息大概是1亿元。

　　这三个减法算下来，项目债务就由3.7亿元“消肿”为2.1亿元。战略重组者只需支付2.1亿元，之后再花6000多万元把房子建好，总成本2.7亿元。而房子出售时，应该可以卖到3亿-4亿元，总体上有利可图。如果有民营企业老板愿意挑头，肯定首先让民营企业来做。但当时没人相信烂尾楼里有“黄金”，都避之唯恐不及。

　　这样一个矛盾多、问题复杂的烂摊子，也只有让国有企业来接盘才能“普度众生”。当时，重庆市城市建设投资（集团）有限公司（简称“城投公司”）的负责人就坐在我对面。我对他说：“这2.1亿元你出，明天就把楼盘接过去，春节前先还掉欠1000多户老百姓的1亿元。”这位负责人说：“黄市长，你不了解情况……”我打断他的话：“过去不了解，现在了解了，你按指令办就行了！”现在回想，当时很多人肯定觉得这个决定是轻率甚至荒唐的。

　　结局皆大欢喜

　　这件事是2001年11月中旬定下来的。到了2002年1月，地铁中心花园的拆迁户再一次来到市政府。他们送来了一块匾，感谢市政府帮他们讨回公道，了却了多年心愿！这是他们最后一次来访。

　　后来的事情还有一点戏剧性。城投公司欠银行的8000多万元，由于银行对城投公司这个新业主很有信心，不急于马上收回贷款本金，甚至还愿意再借给城投公司几千万元，帮助其把楼建好。施工单位也不着急要钱，只要求继续承建工程，这样最后拿到的钱远不止3000万元。城投公司也赚了一笔钱。最后，皆大欢喜。

　　其实，当时这样的烂尾楼，重庆主城就有70多座，它们积累了200多亿元的银行坏账和大量的社会矛盾。地铁中心花园案例的成功处置起到了良好的示范作用。自此，国有企业开始介入烂尾楼处置，民营企业也纷纷跟进，后来就连一些外资企业也介入进来。在此后的两三年里，重庆的烂尾楼通过债务重组被快速消化，最后变成了一处处亮丽的城市风景。　　   （摘自《重组与突破》，中信出版集团2024年4月出版）