今年以来，一线城市豪宅成交活跃，而在大众视线的边缘，那些被贴上“老破小”标签的刚需小房子，却在另一片暗流中涌动着热潮。

　　随着二手房泡沫挤出，叠加限购政策优化、首付比例降低等利好，“老破小”顺势成为寻求稳定回报的投资客和价格敏感的刚需客的心头好，尤其是在房价绝对值依然相对较高的一线城市。

　　根据各机构统计的数据，2024年11月，四大一线城市北上广深二手房成交量均实现同比或环比的正向增长，创下近年新高。“老破小”在这份成绩单中扮演了关键角色，甚至催生了新的流量赛道——“老破小”博主。不少年轻人分享自己抄底、魔改“老破小”的经验，引起大量讨论。到底是谁在买入“老破小”？

　　投资客“捡漏”笋盘

　　平静的水面之下，张文康耐心地等待目标出现，“这几年我一直在关注市场上的笋盘（低于市场价、性价比高的房产），碰到合适的就可以出手”。作为一名从业十多年的房产中介，他更有机会淘到笋盘。

　　上个月，合适的标的出现了。深圳罗湖一套小房子有意出售，正好符合张文康的要求——总价低，业主报价相比市场价便宜将近40万元。这还是一套带稳定租约的房子，租金能到4000元/月，租金回报率超过3%。张文康申请了贷款，房租刚好可以覆盖月供利息，“以后卖掉不至于亏掉利息，相当于存了几年钱。我的期望是不要跌穿底价”。

　　像张文康一样的投资客不在少数。他们在超低总价与潜在回报的诱惑下，果断出手。张文康有三四个朋友2024年“上车”了“老破小”。根据上海易居房地产研究院副院长严跃进的观察，“现在房价比较低，市中心老房子的投资回报率还可以”。

　　总价百万“上车”一线城市

　　2023年底，吴静在深圳著名的“房价洼地”布吉购置一套“老破小”——楼龄27年、建筑面积约55平方米、总价146万元。“我这点预算能买到60分的房子就很不错了。”

　　和吴静一样的价格敏感人群，是“老破小”市场的购买主力。葛晏就职于上海一头部房产中介机构，长驻在知名“老破小”板块甘泉宜川——这里以房价低、地段好著称，一百多万就能“上车”，因此吸引了很多刚需群体。以板块内典型楼盘赵家花园为例。这个“老破小”建设于1973年-1987年；2024年已成交8套二手房，其中总价约120万元的一居6套。可供对比的是，2023年赵家花园成交量3套，2022年成交1套。

　　严跃进表示，上海优化限购政策后，单身人士购房门槛降低、购房范围扩大，“市中心很多‘老破小’200万元之内就能搞定。还有一类群体，因为租金和月供差不多，索性‘租转购’了”。

　　“老破小”走出独立行情

　　根据克而瑞监测，以一线城市为代表的典型城市，二手成交集中在市场两头，一头是中高端，另一头是“老破小”。低总价、高性价比是低端市场的核心特征，其中很大一部分因为限制性政策优化，如上海、北京等限购调整后，部分人群拥有了购房资格，因此“上车”户型成为其首选。

　　克而瑞分析认为，以一线城市为代表的典型城市二手房成交上升，主要有两个原因。一方面，刚需客群价格敏感度较高，在当前市场环境下，二手房业主调整预期，降价挂牌；另一方面，二手房价远低于新房。

　　合富研究院认为，超大特大城市房地产发展方略当中，城中村和旧城改造将成主角。市中心“老破小”在旧城改造中将占据越来越重要的地位，这也是选择“老破小”中长线投入的价值所在。（文中张文康、吴静、葛晏为化名）

　　（摘自2024年12月24日-30日《时代周报》 梁争誉文）